Mivel foglalkozik az ügyvéd ingatlan adásvétele esetén?

A szerződő felek ellenőrzése

Az ingatlan adásvételi ügylet egyik első lépése a szerződő felek adatainak ellenőrzése. Az ügyvéd meggyőződik a felek személyazonosságáról, illetve arról, hogy az eladó valóban jogosult-e az adott ingatlan vagy tulajdoni hányad értékesítésére.

Ez különösen fontos olyan esetekben, amikor az eladó nem egyedüli tulajdonos, meghatalmazott útján jár el, vagy az ingatlan tulajdoni viszonyai bonyolultabbak. Meghatalmazás esetén az ügyvédnek azt is vizsgálnia kell, hogy a meghatalmazás alkalmas-e az adott jogügylet megkötésére.

A felek ellenőrzése nem puszta formaság. Az ingatlanokat érintő visszaélések, téves adatok vagy hiányos jogosultságok komoly kockázatot jelenthetnek, ezért már az ügylet elején célszerű minden adatot pontosan tisztázni.

Az ingatlan jogi ellenőrzése

Az adásvétel tárgyát képező ingatlan ellenőrzése elsősorban a tulajdoni lap vizsgálatával kezdődik. A tulajdoni lapból megállapítható többek között:

• ki az ingatlan tulajdonosa;
• milyen tulajdoni hányadok állnak fenn;
• terheli-e az ingatlant jelzálogjog, végrehajtási jog vagy egyéb teher;
• van-e bejegyzett haszonélvezeti jog;
• szerepel-e az ingatlanon elidegenítési és terhelési tilalom;
• van-e olyan jog vagy tény, amely az adásvételt befolyásolhatja.

A tulajdoni lap mellett bizonyos esetekben szükség lehet további iratok beszerzésére is. Társasházi ingatlan esetén például jelentősége lehet az alapító okiratnak, szervezeti és működési szabályzatnak, illetve annak is, hogy fennáll-e elővásárlási jog.

Az ügyvéd feladata, hogy a rendelkezésre álló iratok alapján feltárja azokat a jogi körülményeket, amelyek az adásvételi szerződés megkötését vagy a tulajdonjog földhivatali bejegyzését akadályozhatják.

Az ingatlan fizikai és műszaki állapota

Az ingatlan fizikai állapotának részletes vizsgálata alapvetően a vevő, illetve szükség esetén műszaki szakember feladata. Az ügyvéd ugyanakkor felhívhatja a figyelmet azokra a jogi kockázatokra, amelyek az ingatlan tényleges állapotával összefüggésben merülhetnek fel.

Ilyen lehet például, ha az ingatlanon olyan épület, bővítés vagy átalakítás található, amelynek engedélyezési háttere nem egyértelmű, vagy az ingatlan-nyilvántartási adatok nem felelnek meg a valós állapotnak. Ez különösen jelentős lehet hitelfelvétel, későbbi értékesítés, használatbavételi engedély, fennmaradási engedély vagy földhivatali ügyintézés esetén.

Éppen ezért az ingatlan megvásárlása előtt nemcsak jogi, hanem gyakorlati szempontból is célszerű körültekintően eljárni.

Szerződéses biztosítékok kialakítása

Mivel az ingatlan adásvétele jelentős összegű ügylet, a szerződésben megfelelő biztosítékokat kell kialakítani. Ennek célja, hogy mind az eladó, mind a vevő érdekei megfelelő védelemben részesüljenek.

A szerződésben rendezni kell többek között:

• a vételár pontos összegét;
• a fizetés ütemezését;
• a foglaló vagy előleg kérdését;
• a birtokbaadás időpontját;
• a közüzemi órák átírását;
• a terhek rendezését;
• a tulajdonjog-bejegyzési engedély kiadásának feltételeit;
• hitelből történő vásárlás esetén a banki folyósítás feltételeit.

Terhelt ingatlan esetén gyakori megoldás, hogy a vételár meghatározott részét közvetlenül a jogosult bank részére kell megfizetni. Ez csökkentheti annak kockázatát, hogy az ingatlanon fennálló teher a felek szándéka ellenére ne kerüljön törlésre.

Egy ingatlan adásvételi ügylet során több jogterület is találkozhat egymással: polgári jog, ingatlan-nyilvántartási jog, adójog, illetékjog, építési jog, öröklési jog vagy akár családjog is. Egy hibásan vagy hiányosan előkészített szerződés késedelmet, többletköltséget, földhivatali elutasítást vagy későbbi jogvitát eredményezhet.

A megfelelő ügyvédi közreműködés célja, hogy az ügylet biztonságosan, átláthatóan és a felek érdekeinek megfelelően záruljon.

Amennyiben ingatlan vásárlását vagy eladását tervezi, célszerű már az ügylet korai szakaszában jogi segítséget kérni. Így a szerződés megkötése előtt feltárhatók a lehetséges kockázatok, és olyan megoldások alakíthatók ki, amelyek mindkét fél számára kiszámíthatóvá teszik az adásvétel folyamatát.

✔ Ingatlanjogi szakjogász LL.M.

✔ Több éves közigazgatási és építésügyi tapasztalat.

✔ Debreceni iroda, országos képviselet.